購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的陷阱及其應(yīng)對(duì)方案（租或買(mǎi)學(xué)區(qū)房必看）

2014-09-28 10:49:45 　來(lái)源：智康1對(duì)1

　　論壇里有家長(zhǎng)打算購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房。但是擔(dān)心買(mǎi)房陷阱，因此希望我能夠介紹經(jīng)驗(yàn)。

　　1.中介談的天花亂墜，賣(mài)方也是對(duì)于學(xué)校指標(biāo)說(shuō)的都是沒(méi)問(wèn)題。但是如何確定入學(xué)指標(biāo)？

　　首先我們要明白，只有學(xué)校才是入學(xué)制度的制定者(教委把權(quán)力下放給學(xué)校了)。中介，賣(mài)方，說(shuō)了都不算。所以無(wú)論你合同上怎么限制，助力，也無(wú)法100%助力入學(xué)安全。因?yàn)槟悴豢赡芎蛯W(xué)校簽合同。你的合同對(duì)象是賣(mài)方。我們只能根據(jù)現(xiàn)有政策，盡量助力我們的入學(xué)安全。

　　對(duì)于老公房，目前的政策是，每戶(hù)只能有一個(gè)孩子在讀。如果原來(lái)的孩子畢業(yè)了，那么接下來(lái)的孩子還可以利用此房子繼續(xù)就讀這個(gè)學(xué)校。因此，我們需要確認(rèn)，現(xiàn)在沒(méi)有小于12歲的孩子落戶(hù)在這個(gè)房子上，并且如果有戶(hù)口遷出記錄，那么在遷出的人員中，也不能有小于12歲的孩子。所有這些資料，派出所都有記錄。但是派出所必須見(jiàn)到該處房子的產(chǎn)權(quán)證，才提供該處房產(chǎn)的戶(hù)口信息。

　　因此我們的對(duì)策如下

　　對(duì)策一，在合同上寫(xiě)清楚，支付定金以后，賣(mài)家持有房產(chǎn)證，協(xié)助買(mǎi)家去派出所咨詢(xún)?cè)撎幏慨a(chǎn)戶(hù)口記錄。如果該處房產(chǎn)的目前落戶(hù)人和曾經(jīng)落戶(hù)人都沒(méi)有12歲以下的小孩，那么我們就可以放心了。另外，合同上必須要求在交易某個(gè)階段，房主必須遷走所有戶(hù)口，否則有相應(yīng)的懲罰。但是這其實(shí)不是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。我咨詢(xún)過(guò)中關(guān)村派出所，“即使原房產(chǎn)人不遷走戶(hù)口，只要你擁有產(chǎn)權(quán)證，一樣可以順利落戶(hù)”

　　對(duì)策二，如果賣(mài)方不同意，那么我們可以要求留一部分尾款，比如15萬(wàn)。只有賣(mài)方助力戶(hù)口歷史記錄如他所說(shuō)，“從來(lái)沒(méi)有小孩落戶(hù)于此”，并且遷出戶(hù)口，我們才能支付尾款。否則，懲罰條款就是不支付尾款。所以萬(wàn)一出了戶(hù)口問(wèn)題，等于我們便宜買(mǎi)到了房子。我們大不了賣(mài)出去，即可。

　　如果賣(mài)方堅(jiān)持交易完全結(jié)束才處理戶(hù)口問(wèn)題，那么千萬(wàn)不要購(gòu)買(mǎi)此處房產(chǎn)。很有可能賣(mài)方無(wú)法遷出戶(hù)口，或者他有孩子正在讀此小學(xué)。

　　對(duì)于商品房，目前的政策是，每戶(hù)只有一個(gè)名額可以入學(xué)。代表樓盤(pán)是華清嘉園-二小，萬(wàn)柳-三小，天秀-一小。注意世紀(jì)城-人大附小是個(gè)陷阱，不允許二手房入學(xué)，因此不要購(gòu)買(mǎi)世紀(jì)城。

　　這些房子年代都比較近，因此如果房子名額被用過(guò)，那么孩子的戶(hù)口必然體現(xiàn)在戶(hù)口記錄里面。所以只需要用同樣的方法確認(rèn)-“沒(méi)有孩子現(xiàn)在或者曾經(jīng)落戶(hù)于此”即可。

　　2.學(xué)區(qū)房范圍的認(rèn)定

　　學(xué)區(qū)房的范圍每年都有變動(dòng)。學(xué)區(qū)房的范圍劃分歸屬區(qū)教委小教科。因此沒(méi)有人能夠給你助力，你購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)一定是學(xué)區(qū)房。這里必然要冒風(fēng)險(xiǎn)。另外，不要看物理距離，教委原話(huà)“就近入學(xué)不等同于物理距離近”。緊挨著中關(guān)村1小的樓其實(shí)屬于中關(guān)村3小片區(qū)。以中關(guān)村1小本校為例，大家可以發(fā)現(xiàn)有一些樓盤(pán)屬于爭(zhēng)議樓盤(pán)，不同年份，他們歸屬不同。因此這樣的樓盤(pán)千萬(wàn)不要購(gòu)買(mǎi)。我詳細(xì)了解了這些爭(zhēng)議樓盤(pán)有爭(zhēng)議的原因。他們屬于北航軟件園的家屬樓。中關(guān)村1小是中科院系統(tǒng)的小學(xué)。他們要助力中科院家屬的入學(xué)，因此如果學(xué)區(qū)范圍需要調(diào)整，必然拿北航軟件園的房子開(kāi)刀。而900多號(hào)樓都是中科院的家屬樓，他們相對(duì)是安全的。

　　對(duì)策，

　　先進(jìn)我們需要搜積盡可能多的學(xué)區(qū)房劃片。今年很多熱心家長(zhǎng)都提供了片區(qū)信息。如果你還有疑惑，可以親自去學(xué)校實(shí)地考察，目前的招生簡(jiǎn)章也許還沒(méi)有被撕掉。網(wǎng)上也有少量歷年的片區(qū)劃分

　　第二研究分析，了解爭(zhēng)議樓盤(pán)的原因。選擇較不容易有爭(zhēng)議的樓盤(pán)。

　　第三去向中介索取招生簡(jiǎn)章的復(fù)印件。他們經(jīng)常給假的，或者有意添加一些樓盤(pán)。所以識(shí)別真?zhèn)蔚姆椒ㄈ缦拢?br />
　　a.每年招生時(shí)間必然是當(dāng)年的6中旬的周末。因此通過(guò)可以知道報(bào)名時(shí)間。例如2008年6月14日是星期六。我曾經(jīng)見(jiàn)過(guò)一個(gè)假的2008年招生簡(jiǎn)章，他的刪掉時(shí)間是2008年6月16日。這明顯不對(duì)。2007年6月16日是星期六，因此我知道這個(gè)2008年的招生簡(jiǎn)章是通過(guò)2007年的那份篡改偽造的。

　　b.樓盤(pán)寫(xiě)在紙張邊緣，或者明顯插入了新樓盤(pán)。例如324樓是中關(guān)村1小的一個(gè)非常有爭(zhēng)議樓盤(pán)。不同年份劃分不同。我曾經(jīng)見(jiàn)到過(guò)推銷(xiāo)此樓盤(pán)的中介，有意在323，325之間加入了324樓盤(pán)。插入，增加的筆跡明顯。

　　第四2006年的劃片是關(guān)鍵。2006年千禧寶寶入學(xué)。那年各個(gè)重點(diǎn)小學(xué)都縮小了劃片。因此那年的劃片具有有參考價(jià)值。

　　附錄參看《北京重點(diǎn)小學(xué)對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)房小區(qū)》

　　3.貸款陷阱

　　如果一次性付款，或者購(gòu)買(mǎi)的房子比較新，就不用考慮這個(gè)問(wèn)題。

　　不同銀行有不同的貸款年限規(guī)定。有的銀行要求房齡不得超過(guò)20年，有的要求不超過(guò)25年。有的銀行還要求貸款時(shí)間+房齡不超過(guò)30年。等等。如果購(gòu)買(mǎi)一個(gè)80年的房子，有可能拿不到貸款。也有可能還款時(shí)間只有5年。

　　應(yīng)對(duì)方案

　　先進(jìn)，銀行政策總在變，購(gòu)買(mǎi)前咨詢(xún)清楚各銀行的政策。中介的貸款部門(mén)和這些銀行很熟，他們知道銀行的規(guī)定。

　　第二，并不是所有老房子的房產(chǎn)證都寫(xiě)建筑時(shí)間的。有不少的建筑時(shí)間是空缺的，也有把發(fā)證時(shí)間當(dāng)作建筑時(shí)間。一個(gè)80年的老房子，可能95年才拿到房產(chǎn)證。因此銀行有可能會(huì)按2009-1995=14年的房子來(lái)處理。而銀行是要依據(jù)房產(chǎn)評(píng)估公司給出的評(píng)估來(lái)決定貸款的。因此，在建筑年份不明的情況下，這就要看房地產(chǎn)評(píng)估公司以什么確定房子的建筑年份。

　　第三，公積金貸款不牽扯這些年份要求。如果賣(mài)家同意公積金貸款，也可以解決這個(gè)問(wèn)題。但是這點(diǎn)有難度。我同事一直等到去年12月份，才迎來(lái)了房地產(chǎn)寒冬，順利完成了公積金貸款。

　　如果對(duì)于此套房子拿下貸款有擔(dān)心，較好合同上說(shuō)明，如果由于房屋年限問(wèn)題，造成無(wú)法辦成貸款，雙方如何解決這個(gè)問(wèn)題。我當(dāng)時(shí)的商量的結(jié)果就是，我會(huì)分3批，在1個(gè)月之內(nèi)，支付所有款項(xiàng)，或者我可以選擇中止交易，賣(mài)家退還我定金。當(dāng)然賣(mài)家可能不太愿意。但是當(dāng)時(shí)我說(shuō)服了中介，讓他們幫我在合同上加上這些條款。然后告訴賣(mài)家，由于這是銀行的問(wèn)題，因此其他人的合同也都是這么處理的。當(dāng)然，我承諾，無(wú)論結(jié)果如何，我都會(huì)支付中介部分服務(wù)費(fèi)(與中介的合同助力了，否則他們也不幫我)。

　　